هزینه تعمیر لوله‌های مشترک با مالک است یا مستاجر؟
ترکیدن لوله اصلی، نشتی رایزر یا خرابی لوله فاضلاب در یک ساختمان اجاره‌ای فقط دردسر تعمیر ندارد؛ معمولاً یک سؤال مهم‌تر هم ایجاد می‌کند: هزینه تعمیر لوله‌های مشترک با مالک است یا مستأجر؟ اینکه چه کسی باید هزینه را پرداخت کند، به این بستگی دارد که لوله اختصاصی است یا جزو تأسیسات مشترک ساختمان، خرابی به چه دلیلی اتفاق افتاده و در قرارداد اجاره درباره تعمیرات چه توافقی شده است.
به‌طور کلی، اگر خرابی مربوط به لوله‌ها و تأسیسات مشترک ساختمان و ناشی از فرسودگی یا یک تعمیر اساسی و ضروری باشد، در رابطه بین مالک و مستأجر معمولاً هزینه بر عهده مالک است. اما اگر خرابی در اثر بی‌احتیاطی یا استفاده نادرست مستأجر ایجاد شده باشد، ممکن است مسئولیت پرداخت هزینه به عهده او باشد. بنابراین قبل از اینکه مالک یا مستأجر هزینه تعمیر را قبول کند، باید نوع لوله، علت خرابی و مفاد قرارداد اجاره بررسی شود. در این مطلب هر آنچه لازم است در خصوص این مورد بدانید را بررسی کرده‌ایم.
لوله‌های مشترک ساختمان کدام‌اند؟
برای اینکه مشخص شود هزینه تعمیر یک لوله بر عهده چه کسی است، ابتدا باید بدانیم لوله موردنظر جزو قسمت اختصاصی واحد است یا تأسیسات مشترک ساختمان. طبق آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، لوله‌های آب، فاضلاب، گاز، برق، حرارت مرکزی، تهویه و برخی دیگر از لوله‌هایی که در تأسیسات مشترک ساختمان قرار دارند، در شمار قسمت‌های مشترک ساختمان قرار می‌گیرند. این موضوع حتی زمانی که لوله از داخل قسمت اختصاصی یک واحد عبور کند نیز می‌تواند برقرار باشد. برای مثال، موارد زیر معمولاً در دسته لوله‌ها و تأسیسات مشترک قرار می‌گیرند:
- لوله اصلی آب ساختمان
- رایزر آب
- رایزر فاضلاب
- لوله فاضلاب مشترک
- لوله‌های مربوط به سیستم حرارت مرکزی
- برخی لوله‌های گاز و تأسیسات مشترک
- لوله‌هایی که چند واحد ساختمان از آن استفاده می‌کنند
در مقابل، لوله‌ای که صرفا برای استفاده یک واحد نصب شده و بعد از محل انشعاب اختصاصی همان واحد قرار دارد، ممکن است در دسته تأسیسات اختصاصی قرار بگیرد. بنابراین صرف اینکه لوله داخل دیوار یک واحد قرار گرفته، به‌تنهایی مشخص نمی‌کند هزینه تعمیر آن با مالک همان واحد است یا با مستأجر. محل لوله، کاربرد آن و اینکه به یک واحد یا چند واحد خدمت‌رسانی می‌کند، اهمیت دارد.
مطلب پیشنهادی: مدیر ساختمان با مالک بدهکار ساختمان چه کند؟ بررسی راهکارهای قانونی
هزینه تعمیر لوله‌های مشترک با مالک است یا مستأجر؟
در پاسخ کوتاه باید گفت: اگر لوله مشترک ساختمان دچار خرابی اساسی یا فرسودگی شده باشد، معمولاً هزینه تعمیر آن بر عهده مالک یا مالکان است؛ اما اگر قرارداد اجاره ترتیب دیگری تعیین کرده باشد یا خرابی به دلیل تقصیر مستأجر ایجاد شده باشد، وضعیت می‌تواند متفاوت باشد.
ماده ۴۸۶ قانون مدنی، تعمیرات و هزینه‌هایی را که برای امکان استفاده از ملک مورد اجاره ضروری است، اصولاً بر عهده مالک قرار داده است؛ مگر اینکه در قرارداد خلاف آن شرط شده باشد یا عرف محل ترتیب دیگری را مشخص کند. از طرف دیگر، در نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز میان تعمیرات کلی و اساسی و تعمیرات جزئی تفاوت گذاشته شده و تعمیرات کلی و ضروری را در اصل بر عهده موجر و تعمیرات جزئی و مربوط به استفاده بهتر از ملک را بر عهده مستأجر دانسته است. بنابراین اگر مثلاً رایزر قدیمی ساختمان به دلیل فرسودگی ترک بردارد، نمی‌توان صرفاً به دلیل اینکه مستأجر در آن واحد زندگی می‌کند، هزینه تعمیر را به او تحمیل کرد.
برای اجرای تعمیرات مربوط به لوله‌ها نیز بهتر است ابتدا علت خرابی مشخص شود. اگر نشتی در لوله‌های داخل دیوار یا کف ساختمان مشکوک باشد، استفاده از خدمات تشخیص ترکیدگی لوله بدون تخریب می‌تواند قبل از تخریب دیوار یا کف، محل مشکل را مشخص کند.
هزینه تعمیرات اساسی لوله ساختمان با کیست؟
تعمیرات اساسی معمولاً تعمیراتی هستند که برای حفظ بنا یا امکان استفاده معمول از ملک ضروری‌اند و انجام ندادن آنها می‌تواند باعث آسیب بیشتر به ساختمان شود. برای مثال، موارد زیر می‌توانند در دسته تعمیرات اساسی قرار بگیرند:
- تعویض بخش فرسوده رایزر آب
- تعمیر لوله اصلی آب ساختمان
- تعویض بخش آسیب‌دیده لوله فاضلاب مشترک
- تعمیر لوله‌ای که به دلیل فرسودگی و استهلاک دچار ترکیدگی شده است
- تعمیر بخش مهمی از تأسیسات مشترک
- رفع نشتی جدی در لوله‌ای که چند واحد از آن استفاده می‌کنند
در چنین شرایطی، اصل بر این است که هزینه تعمیرات ضروری و اساسی بر عهده مالک باشد؛ مگر اینکه قرارداد اجاره به شکل دیگری توافق کرده باشد یا خسارت به دلیل عملکرد مستأجر ایجاد شده باشد. ماده ۴۸۶ قانون مدنی نیز همین اصل را درباره تعمیرات لازم برای امکان انتفاع از ملک بیان می‌کند. اگر تعمیر مربوط به سیستم کلی آب ساختمان باشد، ممکن است نیاز باشد علاوه بر تعمیر لوله، وضعیت پمپ و تجهیزات آب‌رسانی نیز بررسی شود. در این شرایط می‌توان از خدمات تعمیر و نصب پمپ آب نیز استفاده کرد.
هزینه تعمیرات جزئی لوله با مالک است یا مستأجر؟
همه خرابی‌های لوله را نمی‌توان تعمیر اساسی محسوب کرد. برخی تعمیرات جزئی ممکن است بر اساس قرارداد، عرف یا شرایط استفاده از ملک بر عهده مستأجر قرار بگیرند. برای نمونه، اگر یک قطعه مصرفی یا اتصال کوچک مربوط به استفاده اختصاصی واحد دچار مشکل شود، ممکن است تعمیر آن در دسته تعمیرات جزئی قرار بگیرد. اما تشخیص جزئی یا اساسی بودن تعمیر، صرفاً به مبلغ فاکتور بستگی ندارد. برای مثال، ممکن است هزینه یک تعمیر در ظاهر زیاد نباشد، اما تعمیر مربوط به یک لوله اصلی و فرسوده ساختمان باشد. در چنین حالتی، موضوع ماهیت تعمیر است، نه فقط مبلغ آن. به همین دلیل بهتر است قبل از پرداخت هزینه، مشخص شود:
- لوله اختصاصی است یا مشترک؟
- علت خرابی چیست؟
- خرابی ناشی از فرسودگی است یا استفاده نادرست؟
- تعمیر برای استفاده عادی از ملک ضروری است یا صرفاً برای بهبود وضعیت؟
- در قرارداد اجاره درباره این تعمیر چه توافقی شده است؟
مطلب پیشنهادی: آیا مدیر ساختمان باید حقوق بگیرد؟
اگر لوله مشترک ساختمان بترکد، هزینه با کیست؟
هزینه ترکیدگی لوله مشترک ساختمان به علت ترکیدگی و نوع لوله بستگی دارد. اگر لوله اصلی یا رایزر مشترک به دلیل فرسودگی، پوسیدگی یا استهلاک ساختمان ترکیده باشد، معمولاً نمی‌توان هزینه آن را به مستأجر نسبت داد؛ به‌خصوص اگر هیچ تقصیری از سوی مستأجر وجود نداشته باشد. اما اگر ترکیدگی ناشی از اقدامی باشد که مستأجر انجام داده است، موضوع متفاوت می‌شود. برای مثال، اگر مستأجر هنگام انجام تعمیرات داخلی به لوله مشترک آسیب بزند، ممکن است مسئولیت جبران خسارت متوجه او باشد.
ترکیدگی لوله اصلی ساختمان
لوله اصلی آب یا فاضلاب که چند واحد از آن استفاده می‌کنند، معمولاً از تأسیسات مشترک محسوب می‌شود. آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها نیز لوله‌های آب و فاضلاب و برخی دیگر از لوله‌های تأسیسات را در شمار قسمت‌های مشترک قرار داده است. بنابراین اگر این لوله به دلیل استهلاک یا نقص فنی خراب شود، موضوع بیشتر به تعمیرات ساختمان و تأسیسات مشترک مربوط است تا تعمیرات عادی داخل واحد.
ترکیدگی رایزر آب
رایزر معمولاً برای انتقال آب یا فاضلاب بین طبقات استفاده می‌شود و چند واحد را تحت تأثیر قرار می‌دهد. اگر خرابی رایزر ناشی از فرسودگی باشد، معمولاً هزینه آن در قالب تعمیرات اساسی تأسیسات ساختمان بررسی می‌شود.
ترکیدگی لوله داخل واحد
اگر لوله صرفاً به همان واحد اختصاص داشته باشد، باید وضعیت آن جداگانه بررسی شود. در این حالت، نوع خرابی، قرارداد اجاره و علت ایجاد مشکل تعیین می‌کند که هزینه تعمیر بر عهده مالک است یا مستأجر.
اگر مستأجر باعث خرابی لوله شود چه کسی هزینه را می‌دهد؟
اگر مشخص شود خرابی لوله نتیجه تقصیر، بی‌احتیاطی یا استفاده نادرست مستأجر بوده، مسئولیت می‌تواند بر عهده مستأجر قرار بگیرد. برای مثال، اگر مستأجر هنگام نصب یک وسیله، سوراخ‌کاری یا تعمیرات داخلی به لوله آسیب بزند و در نتیجه آن نشتی ایجاد شود، نمی‌توان خرابی را صرفاً به فرسودگی ساختمان نسبت داد.
در چنین شرایطی بهتر است قبل از تعمیر، علت خرابی توسط تعمیرکار مشخص و در صورت امکان مستند شود. این موضوع به‌خصوص زمانی اهمیت دارد که بین مالک و مستأجر درباره پرداخت هزینه اختلاف وجود داشته باشد. اگر مشکل از سیستم لوله‌کشی ساختمان باشد، مراجعه به متخصص لوله کشی ساختمان می‌تواند برای بررسی مسیر لوله، محل نشتی و نوع تعمیر موردنیاز کمک‌کننده باشد.
مطلب پیشنهادی: آیا مدیر ساختمان باید شارژ بدهد؟
هزینه تعمیر لوله فاضلاب مشترک با مالک است یا مستأجر؟
هزینه تعمیر لوله فاضلاب مشترک نیز مانند لوله آب، به محل و علت خرابی بستگی دارد.
اگر لوله فاضلاب، رایزر یا مسیر مشترکی که چند واحد از آن استفاده می‌کنند دچار فرسودگی یا شکستگی شود، تعمیر آن معمولاً در دسته تعمیرات مربوط به تأسیسات مشترک ساختمان قرار می‌گیرد. اما اگر گرفتگی یا خرابی در بخش اختصاصی واحد و در نتیجه استفاده نادرست ایجاد شده باشد، ممکن است مسئولیت آن متوجه استفاده‌کننده باشد.
برای مثال، گرفتگی ناشی از ورود مواد نامناسب به فاضلاب یک واحد با شکستگی رایزر اصلی ساختمان یکسان نیست. به همین دلیل نمی‌توان برای تمام مشکلات فاضلاب یک حکم یکسان صادر کرد. در صورت نیاز به تعمیر یا اصلاح مسیر، خدمات لوله کشی فاضلاب می‌تواند برای بررسی و تعمیر بخش آسیب‌دیده مورد استفاده قرار بگیرد.
هزینه تعمیر لوله آب مشترک ساختمان چگونه تقسیم می‌شود؟
یک نکته مهم این است که مسئولیت پرداخت هزینه بین مالک و مستأجر با نحوه تقسیم هزینه بین واحدهای ساختمان دو موضوع متفاوت هستند.
طبق ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، شرکای ساختمان باید در هزینه‌های مستمر و هزینه‌های مربوط به حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک مشارکت کنند. در این ماده، برخی هزینه‌ها بر اساس مساحت و برخی هزینه‌ها که ارتباطی با متراژ ندارند، به‌صورت مساوی میان مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌شوند؛ همچنین قرارداد اجاره می‌تواند در رابطه مالک و مستأجر درباره پرداخت هزینه‌های مشترک اثر داشته باشد. بنابراین ممکن است مدیر ساختمان هزینه تعمیر یک تأسیسات مشترک را میان واحدها تقسیم کند، اما اینکه در نهایت سهم یک واحد را مالک باید بپردازد یا مستأجر، موضوع دیگری است که باید بر اساس قرارداد اجاره، ماهیت تعمیر و رابطه موجر و مستأجر بررسی شود.
به زبان ساده: اگر هزینه تعمیر یک رایزر بین واحدهای ساختمان تقسیم شود، ممکن است هر واحد سهم مشخصی داشته باشد؛ اما اینکه این مبلغ را مالک آن واحد پرداخت کند یا مستأجر، به شرایط اجاره و نوع هزینه بستگی دارد.
آیا قرارداد اجاره می‌تواند مسئول پرداخت تعمیرات را تغییر دهد؟
بله. یکی از مهم‌ترین مواردی که باید بررسی شود، قرارداد اجاره است.
ماده ۴۸۶ قانون مدنی مسئولیت تعمیرات لازم برای امکان انتفاع از ملک را اصولاً بر عهده مالک قرار می‌دهد، اما تصریح می‌کند که اگر شرط خلاف شده باشد یا عرف محل ترتیب دیگری داشته باشد، وضعیت می‌تواند متفاوت باشد. بنابراین قبل از اینکه مالک یا مستأجر پرداخت هزینه تعمیر لوله را قطعی بداند، بهتر است بخش مربوط به تعمیرات در قرارداد بررسی شود.
مطلب پیشنهادی: نحوه انتخاب مدیر ساختمان
اگر در قرارداد نوشته شده باشد تعمیرات با مستأجر است
اگر قرارداد به‌صورت مشخص بخشی از تعمیرات را بر عهده مستأجر گذاشته باشد، باید همان شرط و حدود آن بررسی شود. عبارت‌هایی مانند «کلیه تعمیرات با مستأجر» نیز ممکن است در یک اختلاف، نیاز به تفسیر داشته باشند و نمی‌توان بدون توجه به نوع تعمیر نتیجه گرفت که حتی تعمیرات اساسی و ضروری نیز حتماً بر عهده مستأجر است.
اگر قرارداد درباره تعمیرات چیزی نگفته باشد
در صورت سکوت قرارداد، قواعد عمومی قانون مدنی و مقررات مربوط به روابط موجر و مستأجر اهمیت پیدا می‌کنند. بر اساس ماده ۴۸۶ قانون مدنی و نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، تعمیرات کلی و ضروری اصولاً بر عهده موجر و تعمیرات جزئی و مربوط به استفاده بهتر از ملک بر عهده مستأجر است.
تفاوت هزینه تعمیرات مشاعات با تعمیرات داخل واحد چیست؟
یکی از رایج‌ترین اشتباهات این است که تصور کنیم هر خرابی داخل یک واحد، هزینه همان واحد است.
در ساختمان‌های آپارتمانی، ممکن است یک لوله مشترک از داخل دیوار یک واحد عبور کند. در این حالت، صرف قرار گرفتن لوله در داخل واحد به معنی اختصاصی بودن آن نیست. آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها نیز تأسیسات و لوله‌های مشترک را در زمره قسمت‌های مشترک قرار داده است.
برای تشخیص بهتر می‌توان از این جدول استفاده کرد:
| نوع خرابی | وضعیت معمول |
|---|---|
| خرابی رایزر مشترک آب | معمولاً مربوط به تأسیسات مشترک |
| شکستگی لوله فاضلاب مشترک | معمولاً مربوط به تأسیسات مشترک |
| خرابی لوله اصلی ساختمان | معمولاً مربوط به تأسیسات مشترک |
| خرابی لوله اختصاصی داخل واحد | بسته به نوع خرابی و قرارداد |
| خرابی ناشی از بی‌احتیاطی مستأجر | معمولاً مسئولیت مستأجر |
| تعمیر اساسی و ضروری ساختمان | اصولاً مسئولیت مالک، مگر توافق معتبر خلاف آن |
این جدول یک راهنمای کلی است و برای تعیین مسئولیت قطعی باید قرارداد و علت خرابی نیز بررسی شود.
اگر مالک هزینه تعمیر لوله مشترک را پرداخت نکند چه کنیم؟
اگر خرابی جدی است و تعمیر آن برای استفاده عادی از ملک ضروری است، بهتر است موضوع ابتدا به‌صورت مشخص به مالک اطلاع داده شود.
بهتر است مستأجر:
- مشکل را سریع به مالک اطلاع دهد.
- عکس و فیلمی از خرابی تهیه کند.
- علت خرابی را از تعمیرکار جویا شود.
- فاکتور و گزارش تعمیر را نگه دارد.
- قرارداد اجاره را درباره مسئولیت تعمیرات بررسی کند.
- در صورت اختلاف جدی، قبل از پرداخت یا کسر مبلغ از اجاره، درباره اقدام قانونی مناسب مشاوره بگیرد.
در ساختمان‌های چندواحدی نیز بهتر است مدیر ساختمان در جریان خرابی قرار بگیرد، مخصوصاً اگر لوله متعلق به قسمت مشترک باشد.
اگر مستأجر هزینه تعمیر را پرداخت کند، می‌تواند از مالک مطالبه کند؟
اگر تعمیر از نوعی باشد که طبق قرارداد و قانون مسئولیت آن بر عهده مالک بوده، پرداخت هزینه توسط مستأجر لزوماً به این معنی نیست که هزینه برای همیشه بر عهده او قرار گرفته است. با این حال، نحوه مطالبه هزینه به شرایط پرونده، قرارداد، ضرورت تعمیر و مدارک پرداخت بستگی دارد.
به همین دلیل اگر تعمیر فوری است، مستأجر باید تا حد امکان موضوع را به مالک اطلاع دهد و مدارکی مانند پیام‌ها، فاکتور، گزارش تعمیرکار و تصاویر خرابی را نگهداری کند. به‌خصوص اگر هزینه مربوط به یک تعمیر اساسی و ضروری باشد، بهتر است قبل از تصمیم‌هایی مثل کسر مبلغ از اجاره، موضوع از نظر حقوقی بررسی شود.
مطلب پیشنهادی: شرح کامل وظایف و اختیارات مدیر ساختمان یا آپارتمان
مدیر ساختمان در تعمیر لوله‌های مشترک چه وظیفه‌ای دارد؟
وقتی خرابی مربوط به لوله مشترک ساختمان است، مدیر ساختمان معمولاً باید موضوع را پیگیری و برای حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک اقدام کند. هزینه‌های نگهداری تأسیسات مشترک نیز در مقررات هزینه‌های مشترک ساختمان پیش‌بینی شده است.
اگر خرابی مربوط به سیستم‌های گرمایشی ساختمان باشد، ممکن است علاوه بر لوله‌کشی، نیاز به بررسی سایر تأسیسات وجود داشته باشد. برای نمونه، در ساختمان‌هایی که موتورخانه دارند، استفاده از خدمات سرویس و نگهداری موتورخانه می‌تواند برای پیشگیری از خرابی‌های گسترده‌تر ضروری باشد. همچنین در صورت وجود مشکل در سیستم گرمایشی داخل واحد، خدمات لوله کشی پکیج و شوفاژ یا تعمیر رادیاتور و شوفاژ ممکن است مورد نیاز باشد.
برای تعمیر لوله مشترک ساختمان چه زمانی باید اقدام کرد؟
در مورد لوله‌های مشترک، تأخیر در تعمیر معمولاً تصمیم مناسبی نیست. یک نشتی کوچک می‌تواند به مرور زمان باعث آسیب به دیوار، کف، سقف واحدهای دیگر یا حتی تأسیسات ساختمان شود. اگر موارد زیر مشاهده شد، بهتر است مشکل سریع بررسی شود:
- لکه‌های نم روی دیوار یا سقف
- افزایش غیرعادی رطوبت
- صدای مداوم جریان آب
- کاهش فشار آب
- بوی فاضلاب
- خیس شدن کف یا دیوار
- افزایش غیرعادی مصرف آب
- مشاهده آب در محل رایزر
- تکرار شدن نشتی بعد از تعمیر قبلی
در چنین شرایطی ابتدا باید مشخص شود نشتی دقیقاً از کدام لوله است و آیا لوله اختصاصی است یا مشترک. بعد از مشخص شدن منشأ مشکل، می‌توان درباره مسئول پرداخت هزینه تصمیم گرفت.
جمع‌بندی
در پاسخ به سؤال هزینه تعمیر لوله‌های مشترک با مالک است یا مستأجر نمی‌توان برای همه ساختمان‌ها یک حکم یکسان صادر کرد. اگر لوله جزو تأسیسات مشترک باشد و خرابی آن ناشی از فرسودگی یا نقص فنی و نیازمند تعمیر اساسی باشد، معمولاً مسئولیت آن در رابطه مالک و مستأجر بر عهده مالک قرار می‌گیرد؛ اما قرارداد اجاره، عرف و علت خرابی می‌توانند نتیجه را تغییر دهند.
اگر خرابی ناشی از استفاده نادرست یا تقصیر مستأجر باشد، ممکن است هزینه جبران خسارت بر عهده او قرار بگیرد. از طرف دیگر، هزینه تعمیر تأسیسات مشترک در سطح ساختمان ممکن است طبق مقررات ساختمان بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم شود و این موضوع با مسئولیت نهایی مالک و مستأجر تفاوت دارد. پس قبل از اینکه مالک یا مستأجر هزینه تعمیر را قبول کند، سه موضوع را بررسی کنید: نوع لوله، علت خرابی و مفاد قرارداد اجاره. همین سه مورد معمولاً مشخص می‌کنند که هزینه تعمیر لوله مشترک ساختمان در نهایت باید توسط چه کسی پرداخت شود.
