آیا مدیر ساختمان میتواند آب یا خدمات واحد بدهکار را قطع کند؟
اگر یکی از واحدهای ساختمان شارژ خود را پرداخت نکند، یکی از اولین سؤالاتی که برای مدیر ساختمان پیش میآید این است که آیا مدیر ساختمان میتواند آب یا خدمات واحد بدهکار را قطع کند؟ پاسخ کوتاه این است که مدیر ساختمان در شرایط مشخصی میتواند از ارائه بعضی خدمات مشترک به واحد بدهکار خودداری کند، اما این اختیار مطلق نیست و نمیتوان هر نوع آب، برق یا گاز اختصاصی واحد را خودسرانه قطع کرد.
ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها برای وصول هزینههای مشترک، روال مشخصی در نظر گرفته است. ابتدا باید بدهی مالک یا استفادهکننده با اظهارنامه و ذکر مبلغ بدهی و ریز آن مطالبه شود. اگر فرد بدهکار تا ۱۰ روز پس از ابلاغ اظهارنامه بدهی خود را پرداخت نکند، مدیر یا هیئتمدیره میتوانند با توجه به امکانات، از ارائه برخی خدمات مشترک مانند شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق و گاز خودداری کنند. بنابراین بین قطع خدمات مشترک ساختمان و قطع انشعاب اختصاصی یک واحد تفاوت مهمی وجود دارد که مدیر ساختمان باید آن را در نظر بگیرد.
آیا مدیر ساختمان میتواند آب واحد بدهکار را قطع کند؟
این موضوع به نوع سیستم آبرسانی ساختمان بستگی دارد. اگر منظور از آب، یکی از خدمات مشترک ساختمان باشد که از طریق تأسیسات مشترک به واحدها ارائه میشود، قانون در شرایطی امکان خودداری از ارائه خدمات مشترک را پیشبینی کرده است. اما این موضوع به معنی آن نیست که مدیر میتواند بدون طی کردن مراحل قانونی، هر زمان که خواست شیر آب یا انشعاب اختصاصی یک واحد را ببندد. به همین دلیل، اگر هدف مدیر وصول شارژ معوقه است، بهتر است به جای اقدام خودسرانه ابتدا مراحل قانونی مطالبه بدهی انجام شود.
آیا مدیر ساختمان میتواند خدمات واحد بدهکار را قطع کند؟
بله، اما منظور قانون از این اختیار، خدمات مشترک است و اجرای آن باید مطابق شرایط قانونی انجام شود. ماده ۱۰ مکرر به مدیر یا هیئتمدیره اجازه میدهد پس از عدم پرداخت بدهی در مهلت تعیینشده، با توجه به امکانات ساختمان از ارائه خدمات مشترکی مانند موارد زیر خودداری کنند:
- شوفاژ
- تهویه مطبوع
- آب گرم
- برق
- گاز
- سایر خدمات مشترک
در نتیجه، نمیتوان این حکم را بهصورت ساده به این شکل بیان کرد که «مدیر ساختمان هر وقت واحدی شارژ نداد، میتواند آب یا برق آن را قطع کند». ابتدا باید بدهی به شکل قانونی مطالبه شود و سپس شرایط مقرر در قانون رعایت شود. اگر میخواهید درباره مسئولیتها و حدود اختیارات مدیر بیشتر بدانید، مطالعه مطلب وظایف و اختیارات مدیر ساختمان نیز میتواند مفید باشد.
برای قطع خدمات واحد بدهکار چه مراحلی باید طی شود؟
قطع خدمات به دلیل عدم پرداخت شارژ نباید اولین اقدام مدیر ساختمان باشد. قانون برای این کار یک روند مشخص در نظر گرفته است.
۱. میزان بدهی مشخص شود
ابتدا باید مشخص باشد واحد موردنظر چه مبلغی بابت هزینههای مشترک بدهکار است. بهتر است ریز بدهی، دورههای پرداختنشده و مبنای محاسبه آن مشخص باشد. شفاف بودن مبلغ بدهی اهمیت زیادی دارد؛ زیرا در مرحله مطالبه رسمی نیز باید مبلغ بدهی و صورت ریز آن اعلام شود.
۲. اظهارنامه ارسال شود
اگر مالک یا استفادهکننده هزینههای مشترک را پرداخت نکند، مدیر یا هیئتمدیره باید بدهی را از طریق اظهارنامه مطالبه کند و مبلغ بدهی و ریز آن را در اظهارنامه بیاورد. بنابراین ارسال یک پیام در گروه ساختمان یا تذکر شفاهی، جای اظهارنامه قانونی را نمیگیرد.
مطلب پیشنهادی: مدیر ساختمان با مالک بدهکار ساختمان چه کند؟ بررسی راهکارهای قانونی
۳. ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بگذرد
اگر بدهکار ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بدهی خود را پرداخت نکند، مدیر یا هیئتمدیره میتوانند با توجه به امکانات، از ارائه خدمات مشترک مقرر در قانون خودداری کنند. این مهلت یکی از مهمترین نکاتی است که باید هنگام قطع خدمات به دلیل عدم پرداخت شارژ در نظر گرفته شود.
۴. در صورت ادامه بدهی، وصول قانونی پیگیری شود
اگر واحد بدهکار همچنان حساب خود را تسویه نکند، مدیر یا هیئتمدیره میتوانند برای وصول بدهی از مسیر قانونی اقدام کنند. قانون امکان درخواست صدور اجراییه از اداره ثبت محل وقوع آپارتمان را نیز پیشبینی کرده است.
آیا مدیر ساختمان میتواند آب اختصاصی واحد را قطع کند؟
این بخش از موضوع اهمیت زیادی دارد. قطع آب اختصاصی یک واحد با قطع یک خدمت مشترک ساختمان یکی نیست. اگر هر واحد انشعاب اختصاصی خود را دارد، مدیر ساختمان نمیتواند صرفاً به دلیل بدهی شارژ، خودسرانه وارد واحد شود یا انشعاب اختصاصی آن را قطع کند. ماده ۱۰ مکرر درباره امکان خودداری از خدمات مشترک صحبت میکند و نباید این حکم را به اختیار نامحدود برای قطع هر انشعاب اختصاصی تعبیر کرد.
بنابراین در پاسخ به سؤال «آیا مدیر ساختمان میتواند آب واحد بدهکار را قطع کند؟» باید ابتدا مشخص شود آب موردنظر، بخشی از تأسیسات و خدمات مشترک ساختمان است یا یک انشعاب اختصاصی. اگر مشکل مربوط به لولهها، نشتی یا سیستم آب ساختمان باشد، موضوع دیگر صرفاً حقوقی نیست و باید تأسیسات نیز بررسی شود. برای مشکلات مربوط به شبکه آب میتوانید از خدمات لوله کشی ساختمان استفاده کنید.
آیا مدیر ساختمان میتواند برق واحد بدهکار را قطع کند؟
برق نیز مانند آب باید با توجه به نوع سیستم ساختمان بررسی شود. قانون در ماده ۱۰ مکرر، «برق» را در میان خدمات مشترکی آورده که در شرایط قانونی میتوان از ارائه آن خودداری کرد. اما این موضوع را نباید به معنای اجازه برای قطع خودسرانه برق اختصاصی هر واحد دانست. اگر ساختمان دارای سیستم برق مشترک یا تجهیزات برقی مشاعات است، موضوع میتواند با انشعاب اختصاصی واحد تفاوت داشته باشد.
آیا مدیر ساختمان میتواند گاز واحد بدهکار را قطع کند؟
در ماده ۱۰ مکرر، گاز نیز در کنار آب گرم، شوفاژ، تهویه مطبوع و برق به عنوان یکی از خدماتی که میتوان در شرایط قانونی از ارائه آن خودداری کرد، ذکر شده است. با این حال، مدیر ساختمان نباید بدون توجه به نوع تأسیسات و انشعاب، اقدام به قطع خودسرانه گاز کند. اگر سیستم گاز یا تجهیزات ساختمان مشکل فنی داشته باشند، موضوع باید توسط فرد متخصص بررسی شود.
آیا قطع آب گرم واحد بدهکار قانونی است؟
آب گرم در ساختمانهایی که سیستم آب گرم مشترک دارند، میتواند از مصادیق خدمات مشترک باشد. ماده ۱۰ مکرر صراحتاً «آب گرم» را در فهرست خدمات مشترکی آورده که در شرایط مقرر قانونی امکان خودداری از ارائه آن وجود دارد.
بنابراین اگر ساختمان دارای سیستم آب گرم مرکزی باشد، وضعیت با خانهای که آب گرم اختصاصی دارد متفاوت خواهد بود. در ساختمانهایی که آب گرم توسط پکیج یا تجهیزات اختصاصی هر واحد تأمین میشود، مدیر نمیتواند صرفاً با استناد به این ماده، وسیله اختصاصی واحد را قطع کند. همچنین برای مشکلات مربوط به لولهها و سیستم گرمایشی نیز میتوان از خدمات لوله کشی پکیج و شوفاژ استفاده کرد.
آیا مدیر ساختمان میتواند شوفاژ واحد بدهکار را قطع کند؟
اگر شوفاژ ساختمان از سیستم گرمایش مرکزی استفاده کند، موضوع میتواند در محدوده خدمات مشترک قرار بگیرد. خود ماده ۱۰ مکرر نیز شوفاژ را بهعنوان یکی از نمونههای خدمات مشترک ذکر کرده است.
اما اگر سیستم گرمایش یک واحد کاملاً مستقل باشد، وضعیت متفاوت است و نمیتوان صرفاً با عنوان «بدهی شارژ» وسیله اختصاصی آن را قطع کرد.
در ساختمانهایی که مشکل از رادیاتورها، مدار گرمایش یا تجهیزات گرمایشی است، خدمات تعمیر رادیاتور و شوفاژ میتواند برای رفع مشکل فنی استفاده شود. همچنین در ساختمانهای دارای موتورخانه مرکزی، نگهداری منظم تجهیزات اهمیت زیادی دارد. برای آشنایی با موارد مهم این کار میتوانید سرویس و نگهداری موتورخانه را بررسی کنید.
اگر خدمات مشترک قابل قطع نباشد چه میشود؟
همیشه امکان قطع یک خدمت مشترک وجود ندارد. ممکن است سیستم ساختمان به شکلی باشد که قطع یک خدمت برای یک واحد بهصورت مستقل امکانپذیر نباشد یا این اقدام عملاً مؤثر نباشد. در چنین شرایطی قانون برای مدیر یا مدیران امکان مراجعه به مرجع قضایی را پیشبینی کرده است. طبق تبصره ۱ ماده ۱۰ مکرر، اگر عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه میتوانند به مراجع قضایی مراجعه کنند. بنابراین اگر سیستم ساختمان اجازه قطع مستقل یک خدمت را نمیدهد، بهتر است مدیر به جای اقدام فیزیکی و خودسرانه، مسیر قانونی وصول بدهی را دنبال کند.
آیا واحد بدهکار میتواند به قطع خدمات اعتراض کند؟
بله. قانون برای مالک یا استفادهکننده امکان اعتراض به نظر مدیر یا هیئتمدیره را نیز پیشبینی کرده است.
طبق تبصره ۳ ماده ۱۰ مکرر، نظر مدیر یا هیئتمدیره ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ اظهارنامه قابل اعتراض در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان است. همچنین در شرایطی که تصمیم به قطع خدمات مشترک گرفته شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد، دادگاه میتواند در صورت قوی بودن دلایل، دستور توقف قطع خدمات را تا زمان صدور رأی صادر کند. پس حتی بعد از تصمیم مدیر نیز موضوع کاملاً خارج از کنترل مراجع قضایی نیست.
مطلب پیشنهادی: آیا مدیر ساختمان باید حقوق بگیرد؟
اگر مالک شارژ ساختمان را ندهد، مدیر چه کاری میتواند بکند؟
عدم پرداخت شارژ به این معنی نیست که مدیر ساختمان باید شخصاً با واحد بدهکار درگیر شود یا اقداماتی مانند بستن خودسرانه آب و برق انجام دهد.
مدیر میتواند:
- مبلغ بدهی را مشخص و ریز آن را تهیه کند.
- بدهی را از طریق اظهارنامه مطالبه کند.
- مهلت قانونی را رعایت کند.
- در صورت فراهم بودن شرایط، از ارائه خدمات مشترک خودداری کند.
- برای وصول بدهی از مسیر اجرایی ثبت استفاده کند.
- در موارد لازم، از طریق مرجع قضایی اقدام کند.
قانون همچنین برای هزینههای مشترک ساختمان، اصل الزام به پرداخت را پذیرفته است و صرف استفاده نکردن از یک بخش مشترک، لزوماً باعث معافیت مالک از پرداخت هزینههای مربوط به آن نمیشود. از طرف دیگر، هزینه نگهداری بسیاری از تجهیزات مشاع نیز جزو هزینههای ساختمان محسوب میشود. برای مثال، هزینه تعمیر یا نگهداری آسانسور از مواردی است که ممکن است در هزینههای مشترک ساختمان قرار بگیرد.
آیا مدیر میتواند به دلیل شارژ، امکانات مشاعات را برای یک واحد محدود کند؟
باید بین خدمات مشترک قابل محدودسازی طبق قانون و سایر امکانات ساختمان تفاوت قائل شد. مدیر ساختمان نمیتواند هر تصمیمی را صرفاً با عنوان «واحد بدهکار است» اجرا کند. اقدامات مدیر باید در چارچوب قانون، مقررات ساختمان و اختیارات قانونی هیئتمدیره باشد. برای مثال، اگر موضوع مربوط به روشنایی مشاعات یا تجهیزات مشترک باشد، بهتر است ابتدا مشخص شود هزینه و مسئولیت آن دقیقاً بر عهده چه کسی است. در ساختمانهای مجهز به سیستمهای خودکار نیز نگهداری تجهیزات مشاعات اهمیت دارد.
آیا برای وصول شارژ میتوان از خدمات ساختمان استفاده کرد؟
هدف قانون از پیشبینی امکان خودداری از برخی خدمات مشترک، ایجاد یک ابزار قانونی برای مدیر یا هیئتمدیره جهت وصول هزینههای مشترک است؛ نه اینکه مدیر ساختمان بتواند هر محدودیتی را که خودش مناسب میداند اعمال کند. به همین دلیل، قبل از هر اقدامی بهتر است مدیر مشخص کند:
- بدهی دقیقاً مربوط به چه هزینههایی است؟
- آیا بدهی به مالک مربوط است یا استفادهکننده؟
- آیا اظهارنامه بهصورت قانونی ابلاغ شده است؟
- آیا ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ گذشته است؟
- خدمت موردنظر واقعاً مشترک است؟
- آیا قطع آن خدمت از نظر فنی امکانپذیر است؟
- آیا اقدام دیگری مانند درخواست اجراییه یا مراجعه به مرجع قضایی لازم است؟
این رویکرد هم احتمال اختلاف بین ساکنان را کمتر میکند و هم از اقداماتی که ممکن است برای مدیر دردسر حقوقی ایجاد کند جلوگیری خواهد کرد.
مطلب پیشنهادی: نحوه انتخاب مدیر ساختمان
جریمه واحد بدهکار ساختمان چگونه است؟
قانون برای بدهی شارژ، شرایط مشخصی برای پیگیری و وصول در نظر گرفته است. همچنین در صورتی که مالک یا استفادهکننده مجدداً و مکرراً در دادگاه به پرداخت هزینههای مشترک محکوم شود، طبق تبصره ۵ ماده ۱۰ مکرر، علاوه بر سایر پرداختیها، مبلغی معادل مبلغ محکومبه به عنوان جریمه مقرر شده است. بنابراین بهتر است مدیر ساختمان تصور نکند که میتواند هر مبلغی را به عنوان جریمه تعیین و مستقیماً از واحد بدهکار دریافت کند. مبنای جریمه و شرایط اعمال آن باید مطابق قانون و مقررات مربوط باشد.
آیا قطع خدمات مشترک بعد از پرداخت بدهی ادامه پیدا میکند؟
خیر. طبق ماده ۱۰ مکرر، مدیر یا هیئتمدیره موظفاند به محض وصول مبلغ مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه، نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک اقدام کنند. بنابراین قطع خدمات یک ابزار دائمی برای تنبیه واحد بدهکار نیست و با پرداخت بدهی یا تحقق شرایط قانونی مربوط، باید وضعیت خدمات دوباره برقرار شود.
جمعبندی؛ آیا مدیر ساختمان میتواند آب یا خدمات واحد بدهکار را قطع کند؟
در پاسخ نهایی به سؤال «آیا مدیر ساختمان میتواند آب یا خدمات واحد بدهکار را قطع کند؟» باید گفت: مدیر ساختمان در شرایط مشخص قانونی میتواند از ارائه برخی خدمات مشترک به واحد بدهکار خودداری کند، اما این کار نیازمند رعایت روند قانونی است. ابتدا باید بدهی و ریز آن از طریق اظهارنامه مطالبه شود. اگر مالک یا استفادهکننده تا ۱۰ روز پس از ابلاغ اظهارنامه بدهی را پرداخت نکند، امکان خودداری از برخی خدمات مشترک مانند آب گرم، شوفاژ، تهویه مطبوع، برق و گاز، با توجه به شرایط و امکانات ساختمان، در ماده ۱۰ مکرر پیشبینی شده است.
اما قطع خودسرانه آب، برق یا گاز اختصاصی یک واحد با این حکم یکی نیست. اگر امکان قطع خدمات مشترک وجود نداشته باشد یا اقدام انجامشده مؤثر نباشد، مدیر میتواند مسیرهای قانونی دیگر برای وصول بدهی را دنبال کند. پس اگر در یک جمله بخواهیم پاسخ دهیم: مدیر ساختمان حق دارد در چارچوب قانون و پس از طی مراحل مقرر، از ارائه برخی خدمات مشترک به واحد بدهکار خودداری کند؛ اما حق ندارد صرفاً به دلیل نپرداختن شارژ، هر انشعاب اختصاصی را خودسرانه قطع کند.
سوالات متداول
۱. آیا مدیر ساختمان میتواند آب واحد بدهکار را قطع کند؟
مدیر ساختمان نمیتواند خودسرانه آب اختصاصی یک واحد را به دلیل نپرداختن شارژ قطع کند. قطع برخی خدمات مشترک، در شرایط مشخص و پس از طی مراحل قانونی امکانپذیر است.
۲. آیا قطع آب به دلیل ندادن شارژ قانونی است؟
اگر آب بخشی از خدمات مشترک ساختمان باشد، امکان خودداری از ارائه آن در چارچوب ماده ۱۰ مکرر و پس از رعایت مراحل قانونی وجود دارد؛ اما قطع انشعاب اختصاصی آب واحد بدهکار موضوع متفاوتی است.
۳. آیا مدیر ساختمان میتواند برق واحد بدهکار را قطع کند؟
قطع خودسرانه برق اختصاصی واحد مجاز نیست. ماده ۱۰ مکرر امکان خودداری از برخی خدمات مشترک را با رعایت شرایط قانونی پیشبینی کرده است.
۴. آیا مدیر ساختمان میتواند گاز واحد بدهکار را قطع کند؟
گاز در ماده ۱۰ مکرر در میان خدمات مشترک ذکر شده، اما مدیر ساختمان نمیتواند بدون رعایت مراحل قانونی و بهصورت خودسرانه انشعاب اختصاصی واحد را قطع کند.
۵. برای قطع خدمات واحد بدهکار چه مراحلی باید طی شود؟
ابتدا باید بدهی و ریز آن مشخص و از طریق اظهارنامه مطالبه شود. اگر بدهکار تا ۱۰ روز پس از ابلاغ اظهارنامه پرداخت نکند، در شرایط قانونی امکان خودداری از برخی خدمات مشترک وجود دارد.
۶. آیا برای قطع خدمات مشترک ارسال اظهارنامه ضروری است؟
بله. برای استفاده از سازوکار پیشبینیشده در ماده ۱۰ مکرر، ابتدا باید بدهی از طریق اظهارنامه و با ذکر مبلغ و ریز بدهی مطالبه شود.
۷. اگر مالک شارژ ساختمان را ندهد، مدیر چه کاری میتواند انجام دهد؟
مدیر میتواند بدهی را بهصورت رسمی مطالبه کند و در صورت پرداخت نشدن، از ظرفیت قانونی برای قطع برخی خدمات مشترک یا پیگیری وصول بدهی از مراجع قانونی استفاده کند.
۸. آیا واحد بدهکار میتواند به قطع خدمات ساختمان اعتراض کند؟
بله. مالک یا استفادهکننده میتواند مطابق مقررات قانونی نسبت به تصمیم مربوط به قطع خدمات مشترک اعتراض و موضوع را از طریق مرجع قضایی پیگیری کند.
۹. اگر امکان قطع خدمات واحد بدهکار وجود نداشته باشد چه باید کرد؟
اگر قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا هیئتمدیره میتوانند برای وصول هزینههای مشترک از مسیرهای قانونی و مراجعه به مرجع قضایی اقدام کنند.
۱۰. بعد از پرداخت بدهی، خدمات واحد باید دوباره وصل شود؟
بله. پس از وصول مبلغ مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه، مدیر یا هیئتمدیره باید نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک اقدام کنند.
